Когда новостройка почти построена, есть ли риск при покупке?

Интервью на тему «Риски на последних стадиях строительства новостройки».

Вопрос: «С приближением стройки к завершению риски уменьшаются, но все-таки не исчезают совсем. С какими рисками может столкнуться дольщик, приобретая квартиру на финальных стадиях строительства (возведение последних этажей, внутренняя отделка и т.п.)»

Ответ: Полагаем, что риск приобретения жилья с юридическим дефектом можно назвать самым опасным. Например, по завершению строительства жилого дома органы власти выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Отсутствие этого документа является препятствием для признания дома и помещений в нём объектами недвижимости. Другими словами, дольщику оформить квартиру в собственность будет проблематично.

 

В.: «Сохраняются ли на финальных стадиях строительства риски недостроя и долгостроя? Или сегодня (в силу 214 закона и др. законодательных актов) такие случаи практически невозможны?»

О.: На практике риск недостроя или долгостроя сохраняется всегда. Такие неблагоприятные последствия зависят от состояния экономики в целом или компании – застройщика в частности. Экономику трудно загнать в тиски законодательного регулирования.  Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» ввёл правила, которые установили законные схемы привлечения денежных средств на стадии строительства, прописали порядок действий и ответственность для застройщика, разрешили другие вопросы. Тем не менее, закон не спасает от экономических затруднений и банкротства.

 «Какие риски есть при покупке квартиры в уже достроенном, но не сданном доме? А какие риски сохраняются в том случае, когда дом уже сдан?»

В обоих случаях основные риски связаны с юридическими дефектами. Только в случае  покупки квартиры в достроенном, но не сданном доме проблем может быть больше. Начиная от промедления с оформлением права собственности покупателей на квартиру, заканчивая сносом здания как самовольной постройки.

В.: «Как дольщик может нивилировать указанные риски на финальном этапе строительства, на этапе сдачи дома и после сдачи? Может ли помочь страхование финансовых рисков или пока это не очень работающий механизм?»

О.: У кого в жизни наступал страховой случай, тот знает, как в России можно получить деньги от страховых компаний! На наш взгляд механизмы добровольного страхования рисков, что действуют сегодня, не снизили риски недостроя или долгостроя. С 1 января 2014 года появится механизм взаимного страхования ответственности застройщиков – вот это может быть интересно с точки зрения повышения защищенности граждан.

В.: «На что стоит обращать внимание, чтобы избежать неприятных сюрпризов?»

О.: Наш совет  — пригласите на ознакомление с документами и сделку по приобретения квартиры в новостройке юриста, ну или риэлтора. Найти юриста, который действительно специализируется на недвижимости трудно, но возможно.

В.: «Что делать дольщику, если события развиваются по неприятному сценарию и он все-таки столкнулся с указанными рисками?»

О.: Мы рекомендуем дольщику в случае наступления негативной ситуации при строительстве жилья проконсультироваться с юристом, который специализируется на рынке недвижимости.

В.: «Стоит ли обращаться в суд? И реально ли решить дело в свою пользу в суде?»

О.: Суд может быть эффективным, а иногда — единственным способом защиты нарушенных прав или законных интересов дольщиков. Несмотря на то, что граждане сегодня с недоверием относятся к властным институтам, мы из практики знаем, что суды реально могут помочь. Так, например, суды признавали право собственности на квартиру, когда у граждан на руках имелись предварительные договора купли-продажи.  С юридической точки зрения это были неоднозначные решения, но людям они помогали вчера. Помогают и сегодня.

Дополнительно о рисках можно прочитать здесь и здесь.

Автор текста: Черданцев Вадим

Автор (правообладатель) фотографии неизвестен.

Оказание государственных услуг при помощи Интернета

За последние несколько лет в области оказания государственных услуг при помощи Интернета произошли значительные изменения, которые можно характеризовать словами: «проникновение», «улучшение», «доступность», «удобство».

Важную и централизующую, как мы считаем,  роль в деле развития и реализации концепции «электронного правительства» играет запущенный в декабре 2009 года Портал государственных услуг. В феврале 2012 года был анонсирован запуск новой (измененной) версии Портала.

Профильные органы власти (министерства, ведомства) стараются придерживаться взятого государством курса, активно создают, внедряют и совершенствуют механизмы оказания через Интернет отнесенных к их компетенции государственных услуг.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в этом смысле является «локомотивом» положительных изменений в области недвижимости.

В настоящий момент подразделения Росреестра через Интернет предоставляют следующие услуги:

  • Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • Осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества;
  • Предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости;
  • Предоставление сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
  • Предоставление сведений из государственного реестра кадастровых инженеров;
  • Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (Информационная система);
  • Проверка подлинности электронного документа.

Следует признать, что в настоящий момент по объективным причинам не каждый гражданин может воспользоваться всеми интересными и новыми возможностями получения государственных услуг через Интернет.

Доступность таких услуг ограничивается персональным уровнем подготовки гражданина (юридической грамотностью, умением пользоваться Интернетом, др.), а также уровнем «юзабилити» конкретной услуги, т.е. степенью информативности описания и пояснений, интуитивной понятностью («какую кнопку нажать?»), удобством использования в целом.

Государство по понятным причинам не может быстро повысить юридическую и Интернет- грамотность широких слоев населения, но может повышать уровень «юзабилити» своих услуг. В этом смысле особенно важным видится развитие (улучшение) единого Портала государственных услуг, как центрального элемента.

В области недвижимости через Интернет сегодня оказываются преимущественно простые услуги. Наиболее востребованной является услуга  по запросу информации из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество в электронной форме (18,5 млн. миллионов запросов в 2012 году или 50% от всех запросов ЕГРП).

Граждане при помощи Интернета получают различную иную информацию, а также записываются на приём в территориальные подразделения Росреестра, где уже в обычном порядке подают документы на регистрацию прав.

Иные оказываемые при помощи Интернета государственные услуги (например, подача заявления на государственную регистрацию права) являются более сложными и требуют дополнительных усилий, — особенно для первого раза или единичного случая обращения.

Отчасти поэтому мы считаем, что в ближайшие годы (2-3 года) активными и притязательными пользователями государственных услуг в рабочих целях будут сотрудники организаций, а также профессиональные участники рынка недвижимости (юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.).

При условии повышения уровня «юзабилити» простые граждане начнут активно использовать через Интернет государственные услуги, в т.ч. сложные услуги, постепенно – в перспективе 5-10 лет.

Настоящая статья была подготовлена для РИА-Новости (проект «Недвижимость»), ознакомиться с которой можно здесь.

г. Москва, март 2013 года

Автор текста: Черданцев Вадим

Автор (правообладатель) фотографии неизвестен.

Отсутствие культуры заключения договоров найма жилья хуже мошеничества

На московском рынке недвижимости, несомненно, случается мошенничество как деяние преследуемое уголовным законодательством. Известны случаи, когда злоумышленники сдавали в найм квартиру одновременно многим гражданам, принимая от последних оплату. При этом сама квартира принадлежала добропорядочному собственнику, который не знал про такое преступное использование его жилья.

Некоторые риэлторские конторы когда-то оказывали гражданам так называемые «информационные услуги» по поиску квартир для найма. Клиенты хотели одного — найти себе жильё, а предприимчивые коммерсанты,  пользуясь правовой безграмотностью и невнимательностью граждан, выдавали им распечатанные листы с адресами квартир и телефонами хозяев. С правовой точки зрения здесь не было мошенничества — это свободные рыночные отношения, но осадок у людей остался.

Однако, в большинстве случаев проблему для граждан и правопорядка создают не преступники, которые обманным путём присваивают деньги, а бесправное положение участников рынка. Точную статистику никто не ведёт, но исходя из общей правовой культуры населения России, основываясь на опросе знакомых-нанимателей жилья, не менее половины квартир сдаётся без всяких договоров. А если письменного договора нет, то прав и обязанностей тоже нет.

Эта проблема рынка недвижимости, на наш взгляд, связана с некоторыми страхами и заблуждениями, но по большому счету — с нежеланием собственников платить налоги. Общераспространенным является мнение, что договор найма квартиры требует государственной регистрации.  Законодательство  РФ  не требует такой регистрации, а путаница возникла в связи с тем, что люди путают договор аренды недвижимости с договором найма жилья. Это совершенно разные правовые институты, общего между ними не более, чем у телевизора с холодильником.

Следует знать основное отличие:

Граждане (физические лица) могут заключить договор найма, а организации  (юридические лица) нет, для последних предусмотрена только аренда недвижимости. И наоборот, граждане не могут снимать жильё по договору аренды, для последних предусмотрен договор найма.  В аренду можно взять нежилую недвижимость (гаражи, склады, др.). И это не игра слов.

Если характеризовать эти договоры по их цели, то найм жилья предназначен для проживания граждан. Аренда недвижимости необходима организациям преимущественно для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому правовой режим, а также условия договоров аренды и найма различаются. Например, нельзя просто так расторгнуть договор найма. Если нет согласия между сторонами, он может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке. Другими словами, просто так нанимателя не выгнать на улицу.

Если в договоре найма не установлен срок действия, то он считается заключенным на пять лет. Если такого условия нет в договоре аренды, то считается, что срок не определен,  он может быть расторгнут за три месяца при условии предварительного уведомления.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок один год и более требует государственной регистрации в Росреестре, а договор найма — нет. Существует много других отличий.

Конечно, вышеуказанные различия в договорах не объясняют ярко выраженную тягу населения нашей страны избежать уплаты каких-либо налогов.

Я полагаю, что это является одной из главных причин существования «черного» или вернее — нецивилизованного рынка найма жилья. Рынка, на котором его участники остаются бесправными, неспособными эффективно защитить свои права и интересы.

Рекомендации нанимателю:

  • Чтобы не попасться на удочку мошенника, перед тем, как платить деньги убедитесь, что квартира принадлежит собственнику. Такую информацию можно получить на основе выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы её получить, нужно подать соответствующий запрос в территориальное подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или сокращенно — Росреестр, оплатить 200 рублей госпошлины и подождать всего 5 дней. В Москве также можно обратиться в многофункциональный центр, они имеются в каждом районе. Выписку может запросить любой гражданин.
  • Снимайте помещение только при условии подписания договора найма в письменной форме.
  • Указывайте в договоре номер банковского счета, чтобы иметь возможность перечислять деньги в оплату пользования жильем на случай возникновения разногласий.
  • Указывайте в договоре контактные данные собственника (почтовый адрес или иной адрес жительства), чтобы иметь возможность вступить в письменную переписку с последним (как наймодателем) на случай возникновения разногласий.
  • Если необходимо, защищайте свои права согласно законодательству РФ, в т.ч. в судебном порядке.

Рекомендации наймодателю:

  • Сдавайте в найм свою жилую недвижимость только при условии оформления договора найма в письменной форме. При этом, прописывайте в договоре все желаемые и существенные для вас условия, в т.ч. сроки сдачи в найм.
  • Указывайте в договоре контактные данные нанимателя (почтовый адрес или иной адрес жительства), чтобы иметь возможность вступить в письменную переписку с последним (как нанимателем) на случай возникновения разногласий.
  • Если необходимо, защищайте свои права согласно законодательству РФ, в т.ч. в судебном порядке.

 

Цены на монтаж гипсокартона в Киеве

Стоимость услуг зависит от объема, высоты помещения и сложности работы и в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Ниже приведены ориентировочные цены на некоторые работы.

1. Монтаж потолка из гипсокартона кв.м. — 80 грн.
2. Монтаж стены из гипсокартона кв.м. — 75 грн.
3. Монтаж перегородки из гипсокартона кв.м. — 95 грн.
4. Монтаж арки из гипсокартона шт. — 300 грн.
5. Монтаж откосов из гипсокартона  п.м. — 80 грн.
6. Монтаж прямолинейного короба п.м. —  80 грн.
7. Монтаж криволинейного короба п.м. —  140 грн.
8. Прямолинейный короб под скрытое освещение п.м. —  120 грн.
9. Криволинейный короб под скрытое освещение  п.м. —  160 грн.
10. скрытый карниз под шторы п.м. —  80 грн.
11.Монтаж потолков типа «Armstrong» кв.м — 60 грн.

Застройщики не спешат использовать договоры участия в долевом строительстве

Застройщики не спешат использовать в работе договоры участия в долевом строительстве, несмотря на особый контроль государства и жесткие штрафы. Сегодня исполнение всех требований 214-ФЗ требует организации эффективного документооборота и юридической работы. В ближайшие годы, мы ожидаем увеличения спроса и, соответственно, расходов на юристов со стороны инвестиционных,  строительных компаний.

Отчасти об этом говорят наши наблюдения, исследования и общение с застройщиками, отчасти — увеличение штата юристов в таких компаниях.

Сегодня на рынке первичной недвижимости по-прежнему можно встретить предварительные договоры и другие неправомерные схемы привлечения денежных средств граждан. В большинстве случаев это явное нарушение требований 214-ФЗ, которое выявляется и наказывается государством. В этом смысле показательна практика  Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, у которого на каждый осенний (в 2012 г.) рабочий день условно приходилось по одному правонарушителю — застройщику (выносилось 5-6 постановлений о привлечение к административной ответственности в неделю).

Законодательство в области долевого строительства и инициативы депутатов Государственной Думы последних лет свидетельствуют о существовании четкой позиции, что на стадии строительства жилые помещения в многоквартирных домах можно продавать исключительно посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, через жилищные строительные (накопительные) кооперативы, или посредством жилищных сертификатов.

О практике продажи квартир по жилищным сертификатам (особая облигация, ценная бумага) в московском регионе нам неизвестно. В масштабах России попытка использования сертификатов зафиксирована нами только в Краснодарском крае в 2009 году.

О том, насколько широко при продажах квартир в новостройках застройщики используют договоры участия в долевом строительстве сказать трудно, т.к. отсутствуют точные данных об общем количестве совершаемых сделок. В открытом доступе имеется информация только о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. В Москве в 2012 году было зарегистрировано 12107 договоров, что на 30% больше, чем в 2011 году, но меньше на треть, чем в кризисный 2010 год. Цифры цифрами, но за прошедшие три года более интересным можно назвать два события: пиковую  активность застройщиков по регистрации упомянутых договоров летом 2010 года, а также увеличение в 4 раза числа регистрации договоров участия в долевом строительстве летом 2012 года. Присоединение территорий Новой Москвы и вступление в силу известного блока поправок в 214-ФЗ, на наш взгляд, объясняют эти два события. Статистические данные Росреестра, информация агентств недвижимости об объеме предложения жилья в строящихся домах г. Москвы, а также наши наблюдения за рынком могут обосновать тезис о том, что договоры участия в долевом строительстве используются в порядком 50% сделках.

Таким образом, остальные сделки оформляются,  либо через вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив, либо в неправомерной форме. Застройщики активно используют кооперативы, однако с декабря 2011 года в жилищном законодательстве вступили в силу важные поправки, которые, как мы ожидаем, изменят эту практику. Кооператив как инструмент для инвестиционной деятельности в области жилой недвижимости утрачивает былую привлекательность.

В условиях, когда контролирующие органы государственной власти активизировались, жилищные сертификаты не используются, а использование инвесторами жилищно-строительных кооперативов становится менее привлекательным делом, игрокам рынка не останется иного выбора, как наладить более эффективную юридическую и документационную работу, в частности — продавать строящиеся квартиры по договорам участия в долевом строительстве. Продажи построенного и юридически оформленного нового жилья можно рассматривать как альтернативный вариант. Мы отмечаем такие новые настроения среди некоторых наших клиентов.

 

';